Einbrechende Immobilienpreise, Ausverkauf bei Immobilienaktien
Viele Anteilsinhaber und Vermittler offener Immobilienfonds sind aktuell verunsichert. Schon werden Erinnerungen an den „Run auf Immobilienfonds“ in den Jahren 2008 und 2009 und die anschließenden Abwicklungen wach. Doch die Situationen sind nicht vergleichbar. Immobilienfonds in Zeiten steigender Zinsen und veränderte Rahmenbedingungen erfordern zwar vielfachen Wertberichtigungsbedarf und belasten den Renditepfad. Eine Finanzkrise globalen Ausmaßes verkörpern sie bis dato jedoch nicht. Zudem verbietet sich eine pauschale Betrachtung von Immobilienfonds, da die Produktlandschaft segmentiert ist.
Das wichtigste Unterscheidungsmerkmal ist die Anteilsinhaberstruktur.
Seinerzeit sprengten vor allem professionelle Großanleger ohne Ankündigung mit ihren Rückgaben die Kassen. Wegen regulativer Änderungen dürfen oder wollen viele jedoch nicht mehr in offene Immobilienfonds investieren. Die Einführung von Mindesthalte- und Verkaufsfristen wirkt. Die Anteilsinhaberstruktur der meisten Fonds ist heute vielfältiger und erlaubt Managern eine vorausschauende Liquiditätsplanung. Dennoch durchleben Anbieter offener Immobilienfonds eine sehr schwierige Zeit. Sie stehen derzeit in hartem Wettbewerb mit zinsträchtigen Alternativen, warten zumeist nach Berücksichtigung der Inflationsraten mit negativen Realrenditen auf und müssen sich die Frage gefallen lassen, wie diese zur Kapitalbindungsdauer der investierten Gelder passen.
Die Europäische Zentralbank hat 2022 den Leitzins bereits zweimal auf 1,25 Prozent erhöht, nach über zehn Jahren lockerer Geldpolitik. Die Zinswende wurde eingeführt, um der anhaltend steigenden Inflation entgegenzuwirken. Welche Konsequenzen hat dies für offene Immobilienfonds und welche Informationen sollten Anleger nun wissen?
Steigende Zinsen beim Immobilienfonds
Generell gilt, dass steigende Zinsen einen seriösen offenen Immobilienfonds deutlich weniger beeinträchtigen als die Finanzierung eines Hauses. Es wird kurz zusammengefasst, dass die Zinsen für Immobiliendarlehen zwischen 2012 und 2021 von etwa drei auf unter ein Prozent gesunken sind. Sowohl private Bauherren als auch Projektentwickler konnten aufgrund dieser Bedingungen Immobilien mit Fremdkapital finanzieren. Inzwischen hat sich der Zins bei gleicher Zinsbindung fast verdreifacht, aber wir befinden uns immer noch nicht in einer Hochzinsphase. Trotzdem ist es offensichtlich, dass Fremdkapital teurer geworden ist und dazu führt, dass Menschen immer öfter davon absehen, direkt in ein Haus zu investieren.
Die geringe Fremdfinanzierungsquote wird sich nun auszahlen.
Die höheren Zinsen sollten zunächst keine Auswirkungen auf die Leistung eines Immobilienfonds haben. Bevor man jedoch Geld investiert, ist es wichtig, die Fremdfinanzierungsquote des Fonds zu berücksichtigen. Der Fonds eines Asset Managers, der eine hohe Eigenfinanzierungsquote hat, wird von den steigenden Zinsen weniger betroffen sein. Falls die Fremdfinanzierungen vor einigen Jahren mit einer langen Zinsbindung abgeschlossen wurden, wird der Anstieg der Zinsen erst bei der nächsten Umschuldung sichtbar sein.
Auch ein langfristiger Ansatz ist von Vorteil.
Höhere Zinsen machen sich auch bei der Aufnahme von Konsumkrediten bemerkbar und können die Liquidität von Mietern oder Eigentümern schmälern. Dies gilt insbesondere in Anbetracht der aktuellen hohen Energiekosten. Wenn ein Fonds unter solchen Umständen mit Miet- oder Zahlungsausfällen zu kämpfen hat, kann dies die Rendite natürlich beeinträchtigen. Asset Manager, die diese Risiken berücksichtigen, entscheiden sich für Immobilien a Standorten, die langfristig erfolgreich sind und eine starke Eigentümer- und Mieterbasis haben. Sie können auch in gefördertes Wohnen investieren, da der Staat keine Ausfälle hat.
Es ist wichtig, genauer hinzuschauen, da ein professionelles Portfoliomanagement Stabilität bringt. Die Kombination aus intelligenter Auswahl von Objekten, Diversifikation an verschiedenen Standorten, einem langfristigen Finanzierungskonzept mit hohem Eigenanteil und – idealerweise – einer sorgfältigen Bewirtschaftung der Immobilien ist in jedem Fall von Vorteil. Ein Immobilienfonds, der so gut aufgestellt ist, hat kein erhöhtes Risiko bezüglich steigender Zinsen.
